驚現2.5萬/㎡！科學城二手房跌出價值了嗎？
《權遊》裡有句臺詞，叫“Chaos is a Ladder！（混亂是階梯）”。
在最近的博鰲房地產論壇上，面對樓市的亂局，有專家就拋出“房子是消費品而不是金融資產”、“買房是爲了住，而不是去賣”的觀點，令人深思。
在經過一輪價格調整後，曾經火爆的科學城二手房，最近也越來越向消費品看齊，鬆動下跌的價格，究竟是深淵還是階梯？
2.5萬/㎡可以買科學城二手？你沒看錯！
這個價格，不是公寓、不近增城，也不在黃埔永和，而是科學城“守門員”雲埔板塊的嶺南雅筑，日前掛出了一套“滿五唯一”82㎡戶型。
當然，這樣低價的筍盤，只是當前廣州二手房行情的一個縮影。
在新房價格戰激烈的今天，廣州二手總體表現不佳，據克而瑞統計，上半年二手總成交41956套，比去年同期少了3萬多套。
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儘管如此，上半年二手成交套數，排在廣州近5年的第二位，其實證明二手需求依舊是有強力支撐的。
最出乎意料的，莫過於科學城所在的黃埔區，上半年二手成交量暴跌55.5%，甚至不如從化這個小透明，着實令人驚訝。
價格上，幾個網紅盤也是普遍跳水，例如東薈城成交價基本跌回4萬/㎡左右，甚至有的盤跌出超20%的跌幅。
正是在這個大背景下，作爲位於科學城邊緣的嶺南雅筑，二手驚現2.5萬/㎡。
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而從目前嶺南雅筑整個小區報價來看，貝殼所掛出的7月參考單價約爲2.8萬/㎡，也是目前雲埔報價最低的樓盤。
要知道，在上輪廣州集中供地中，嶺南雅筑旁地塊，剛被保利以摺合樓面價17999元/㎡所拿下，未來售價破3萬/㎡是大概率事件——這是否意味着，未來同個片區，一二手價格又要被拉開明顯差距。
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昔日的小甜甜，今天就變成牛夫人，難道科學城的二手房就不吃香嗎？
其實，面對二手房這個錯綜複雜的市場，除了宏觀解讀，個體具體分析更重要。
首先，從單價，即便嶺南雅筑掛出看似驚人的單價，但2.5萬/㎡對比當初1萬出頭的購買價，大概率已經翻倍了，也就是說，這次甩賣看似虧了，但業主其實已經贏麻了。
其次，二手房源差價被拉大，往往是具體房源決定的，例如噪音問題一直困擾開源大道多個小區，但並非每個戶型都受此影響。
因此，北向、受噪音干擾影響嚴重的樓棟、戶型，價格可能會被好的產品拉開差距。
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最後，雲埔板塊苦於各種市政配套缺乏、道路施工擁堵等問題，近幾年配套改善不明顯，這也成爲拖累板塊樓價的原因。
而在更大範圍，討論科學城二手低迷，其實原因也並不複雜。
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目前整個黃埔區一手供應都比較充足的，且價格戰因素還未抵消（例如萬科新城首開2.7萬/㎡），相對而言，科學城部分區域配套還不夠成熟，其中無明顯短板的項目，價格就比較堅挺。
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那麼，二手房自然存在腹背受敵的情況。
更容易被忽略的另一個因素就是舊改的熄火、停滯。
在2020年那波大漲中，最大的因素便是短期內大量拆遷，直接導致租賃、二手市場房源一度非常緊俏，租金和房價直接起飛，持幣待購的客羣很多。
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如今，全區舊改熄火，該拆的都拆了，村民該租的租、該買的買，需求暫時得到滿足，這讓原本應該長期釋放的舊改紅利，一次性消耗，目前基本接近抵消，順勢帶動租金、房價下滑。
那麼，科學城二手房真的不值得了嗎？
在個人看來，首先我們搞清楚究竟誰在買科學城的二手房。
在採訪中，幾個深耕科學城的中介都坦言，現在成交低迷、不見起色，但現在還選二手的買家，基本是有幾個共同特徵：追求性價比、置換型、學位讀書、怕房企暴雷。
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這幾個特徵，不正是非常符合消費的行爲特徵嗎？
在未來買房不怎麼賺錢的情況下，或許應該考慮買房要怎樣省錢（尤其是揹負的長期貸款越多，償還的利息自然越多）。
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當房子會越來越像消費品，那麼消費品特質是什麼？
就是消費者爲獲得某種使用價值，解決生活需求，而不是爲了盈利去轉手銷售。
換成人話，就是兜裡有多少錢，就辦多大的事，買什麼檔次的東西，絕不孤注一擲。
因此，在看好科學城基本面的前提下，跌出性價比的次新房，依舊適合一些手頭緊的剛需或者置換買家。
一方面，在房企頻頻暴雷的今天，二手買的就是確定性，“行差踏錯”的機率較小。
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同時，二手交易、入住週期更短，可以加快換房速度，留下更充足的調整空間。
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倘若被同板塊不相上下的一手拉開4000-5000元/㎡價差，那麼犧牲一下“新房情結”，換個二手大房子，買個安穩又何妨？！
最後，抓住一個原則，既然都買二手了，當然要選擇當下或未來近地鐵、區域規劃的核心，因爲這對於生活體驗的提升是最明顯的，也是有增長空間的。
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從日前公佈的廣州軌道交通網線規劃（2018-2035）來判斷，科學城除現有的蘇元外，蘿崗樞紐也是顯而易見的區域中心。
同時，工程量較小的6號線東延線（香雪-劉村站），較大概率入編地鐵四期規劃並較快通車，這對目前配套缺乏、尚處窪地的雲埔板塊，居住體驗提升會很明顯；而23號線概率也大大提升，但依舊存在博弈，就值得考量一番了。
